V našem času je nakup garaže v veliki metropoli pravi uspeh. In če je dobil tudi po nizki ceni, potem lahko novi lastnik samo zavidam. Na žalost pa takšni dogovori nimajo veselega nadaljevanja. Praviloma se za skromnostjo skriva nekakšna zvijača. In najpogosteje je popolno ali delno pomanjkanje naslov dokumentov za nepremičnine. Glavni argument v prid takšnim dvomljivim nakupom je nizka cena in hitrost transakcije: prodajalcu je dal denar - dobil je ključe iz garaže. Poleg tega ta metoda popolnoma odpravlja zbiranje množičnih dokumentov, pripravljenost na neskončne čakalne vrste, obiske uradnikov in pridobivanje različnih referenc.
Pogosto predmet transakcije postane nepremičnina, ki je ni vedno mogoče pridobiti z zakonom. Vzemite na primer dvoriščne garaže, ki se nahajajo v spalnih območjih. Samo nekatere kategorije invalidov imajo pravico do njihove namestitve, zato je prenos lastninske pravice na njih in s tem prodaja dovoljena samo osebam s podobnimi zdravstvenimi težavami. V odsotnosti takšnega kupca, vendar prisotnost velike želje, da bi avto poleg hiše, ni druge poti, kako narediti nakup mimo uradne zakonodaje. In tu je resnična grožnja prekomernega povečanja koristi dvomljivega posla v veliko škodo. Zato bi moral biti kupec na ta način vedno pripravljen deliti s svojim denarjem in z nezakonito pridobljeno lastnino.
Druga neprijetna presenečenja se bodo začelakasneje, med obratovanjem garaže. Prvič, to je vaše pomanjkanje pravice do razpolaganja s tem premoženjem, saj ste v očeh države edini uporabnik prostorov. Iz tega sledi, da za razpolaganje po lastni presoji ne morete niti prodati niti zapustiti ali dati v zakup, saj je uradno garaža popolnoma drugačen lastnik. Hkrati se lahko izkaže, da je nepremičnina, ki ste jo kupili, nedovoljena stavba ali da prodajalec ni bil njegov zakoniti lastnik. Opisovanje nadaljnjih žalostnih posledic teh okoliščin je verjetno odveč.
- Pogodba o nakupu garaže kot podlaga za zakonito spremembo lastnika
- Nakup in prodaja prenosnih garaž
- Nakup in prodaja kapitalske garaže
- Previdnostni ukrepi: bodite pozorni pred sklenitvijo pogodbe
- Garaže in zemljišča so sestavni del transakcije
- "Podvodni kamni" zemljišča pri nakupu nepremičnin
- Zaključek
Pogodba o nakupu garaže kot osnova za zakonito spremembo lastnika
V resnici pa postane legitimni lastnik garaže zelo preprost. Potrebno je le skleniti prodajno pogodbo. Po podatkih iz Civilnega zakonika se garaža, ki je predmet kapitalske gradnje, po definiciji šteje za osnovno sredstvo, ker je neločljivo povezana z zemljiščem, na katerem je zgrajena. Hkrati je lahko garaža poljubna prenosna konstrukcija, nameščena na katerem koli določenem mestu, ne potrebuje temeljev, zato ni vezana na določenozemljišče. Razlika bo le v tem, da se bo takšna garaža nanašala na kategorijo premičnin.
Nakup in prodaja prenosnih garaž
Na prvi pogled neznatne razlike so še posebej pomembne v procesu odtujitve. Tako je na primer za sklenitev prodajne pogodbe za upravljanje premičnin potrebna le navzočnost strank in predmet transakcije. Pravica prodajalca do garaže potrjuje le njegova zagotovila. Operacija s takšno lastnino ni predmet državne registracije. Po prenosu na kupca lahko slednji odstopi po lastni presoji. Nakup takšne garaže se lahko uredi tudi s pripravo potrdila. Res je, da ne bo mogoče izključiti zahtevkov za nakup od tretjih oseb.
Nakup in prodaja kapitalske garaže
Veliko težje je urediti pogodbo o prodaji garaže, ki je predmet nepremičnin.
Člen 550 civilnega zakonika izrecno določa, da so takšni sporazumi sestavljeni s pisnim sporazumom, ki ga podpišeta obe stranki, sicer bo listina razglašena za nično in neveljavno.
V pogodbi, poleg prodajalca in kupca, je naveden tudi predmet pogodbe (garaža), cena in morebitni posebni prodajni pogoji, ki se določijo na zahtevo strank.
Po podpisu sporazuma in zakona o sprejemu obvezne državne registracije je prenos lastništva nepremičnin predmet prenosa. Kupec bo postal zakoniti lastnik garaže šele od trenutka registracije v zveznih organih, ne glede na datumprenos denarja na nekdanjega lastnika ali trenutek podpisa kupoprodajne pogodbe.
Previdnostni ukrepi: bodite pozorni pred sklenitvijo pogodbe
Da bi se izognili težavam, povezanim z nakupom garaže, v fazi odločanja o transakciji preverite pooblastilo prodajalca. Prosite ga, naj vam predloži potrdilo o državni registraciji lastništva ali potrdilo ustreznega organa o tehničnem inventarju (če je bila registracija garaže izvedena pred letom 2001).
Pri nakupu garaže v zadrugi za garažno gradnjo je treba upoštevati, da eno potrdilo o celotnem plačilu prodajalca obročnega deleža ni dovolj, saj to ne pomeni samodejne določitve lastninske pravice na nepremičnini. Pri tem je potreben ustrezen postopek državne registracije, sicer se lahko sporazum zgodi.
Zgodi se, da prodajalec deluje v imenu lastnika in v imenu lastnika garaže. Da bi zagotovili, da kasnejša leta skrbnika niso postali podlaga za zahtevo dedičev sodišča s trditvijo, da se pogodba razglasi za neveljavno, bodite pozorni na njegovo starost. Če želite preskusiti, morate le skrbno preučiti pooblastilo. Poleg notariranega podpisa lastnika nepremičnine mora vsebovati tudi datum rojstva.
Na tak način, da se preveri pravice prodajalca do garaže, preden se sklene prodajna pogodba, da se zaprosi za tehnični potni list. Ta dokument izda organ za tehnični popis. Določa glavneznačilnosti strukture: njena širina, višina, dolžina, leto izdelave, stroški itd.
Garaže in zemljišča so sestavni del transakcije
Glede na to, da je kupljena stavba kapitalske narave in je neločljivo povezana z zemljiščem, ki se nahaja pod njo, se s prodajalcem odloči o vprašanju zemljišča. V idealnem primeru bi moral biti v njegovi lasti.
Pravica do zemljišča je potrjena s potrdilom o državni registraciji ali lastništvom zemljišč. Enaka pravna moč ima državno dejanje lastništva zemljišča, trajno uporabo zemljišč in podedovano življenje. V skladu s členom 552 Civilnega zakonika bodo vse pravice do zemljišča dobile hkrati z določitvijo pravice do lastništva garaže.
Zemljišče je vpisano v državni katastrski register, dodeljeno mu je katastrsko številko in vam kot lastniku boste izdali katastrski potni list zemljišča.
"Zamki" zemljišča pri nakupu nepremičnin
Če parcela pripada prodajalcu, vendar drugi osebi, vendar namerava namestiti garažo, potem kupite samo pravico za njeno uporabo. Resne težave se lahko pojavijo, ko je garaža nameščena na mestu, ki ni za to namenjeno. V tem primeru se lahko struktura šteje za nepooblaščeno in jo lahko kadarkoli obvezno uničite. Poleg tega bo tudi urediti lastništvo te garaže bo precej težko, saj je na mestu, ne samo, da ga ne lastnik, ampak tudi ni namenjen za gradnjo.
Atob nakupu garaže, ki je prejšnji lastnik ni registriral, je treba vse potrebne dokumente obdelati na sodišču. Če je prodajna pogodba sklenjena brez preverjanja pooblastila prodajalca glede pravice do prodaje garaže, obstaja tveganje, da se srečamo z resničnim lastnikom, kar je povsem legitimno, zahteva vrnitev lastnine. Hkrati pa ne boste imeli niti najmanjšega razloga, da bi od njega zahtevali vrnitev predhodno plačanega zneska, ker jih preprosto ni prejel od vas.
Zaključek
Sklenitev kupoprodajne pogodbe za popolnoma zgrajeno garažo je veliko bolj zapletena kot prenosna. Razlog za to so tako zbiranje dokumentov, postopki njihovega prehoda v registracijske organe kot tudi odločanje o morebitnih negativnih posledicah. Dobro zgrajene garaže so dražje od prenosnih. Vendar so prednosti nepremičnin velike:
- Prvič, postali ste lastnik garaže in zemljišča pod njo (ali je pravica do uporabe zemljišča pridobljena zakonito) .
- Drugič, nepremičnine so odporne proti obrabi in so veliko trajnejše od vseh prenosnih konstrukcij .
- Tretjič, vaše garažne pravice so potrjene z uradnimi dokumenti .
Zato s sklenitvijo prodajne pogodbe za garažo z zemljiščem opravljate ne le donosen nakup, temveč tudi zanesljivo naložbo.
